在确定您购买的商品房公摊面积包括哪些地方时，存在一些特殊情况或例外情形，这些情形会对公摊面积的处理产生影响：
1. 合同中有特殊约定的情形。 如果您与开发商在购房合同中对公摊面积的范围有特殊约定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，则应优先按照合同约定执行。例如，合同中明确约定地下室某区域不作为公摊面积，即使该区域从功能上看可能为整栋楼服务，也应按照合同约定处理。这种情况下，合同的特殊约定会改变通常情况下公摊面积的组成。
2. 当地房地产管理部门有特殊规定的情形。 不同地区的房地产管理部门可能会根据当地的实际情况，对公摊面积的计算和范围作出一些特殊规定。例如，某些地区规定，对于层高低于
2.2米的设备层或管道井，不计入公摊面积。如果您购买的商品房所在地有此类特殊规定，那么在确定公摊面积时就需要遵循当地规定，这可能会使公摊面积的组成与其他地区有所不同。
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您购买的商品房公摊面积问题可能潜藏着一些法律风险，以下为您举例说明：
1. 公摊面积计算不准确的风险。 如果开发商在计算您购买的商品房公摊面积时存在错误，例如将不应计入公摊的区域计入，或者公摊系数计算错误，可能会导致您支付的购房款增加，或者实际使用面积减少。例如，某开发商将小区内的独立商业用房的部分面积违规计入住宅的公摊面积，导致业主多支付了购房款。
2. 公摊面积被违规占用的风险。 公摊面积属于全体业主共有，如果部分业主或开发商擅自占用您购买的商品房所在楼栋的公摊面积，如在楼梯间堆放杂物、将公共门厅改为私人空间等，会侵犯包括您在内的全体业主的共有权。例如，有业主在楼道内私自安装铁门，占用了公共通道，影响了其他业主的通行和消防安全。
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您购买的商品房公摊面积的构成并非单一固定，它包含多个公共使用区域。以下是常见的公摊面积组成部分，并根据不同情况进行说明：
1. 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
2. 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
若存在多栋楼共享设施的情况，例如小区内的公共会所、大型地下停车场（非人防工程且为全体业主共有）等，其建筑面积也可能按比例分摊到各栋商品房的公摊面积中。
若存在特殊设计的建筑，例如带有观光电梯、空中花园等特殊公共区域，这些区域如果是为整栋楼服务且无法独立分割，其面积也应计入公摊。
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您购买的商品房公摊面积的确定，是有明确的法律依据的。我们可以根据相关法律规定来具体分析您商品房的公摊面积应包含哪些地方。
《中华人民共和国物权法》（2007年）第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 这里的“共有部分”就包含了公摊面积。虽然该条款未直接列举公摊面积的具体组成，但明确了专有部分以外的为共有部分。结合《房产测量规范》等行业标准，您购买的商品房公摊面积通常包括电梯井、楼梯间、公共门厅、过道、设备间等为整栋楼服务的公共设施和管理用房的建筑面积，以及墙体水平投影面积的一半等。这些区域均属于“专有部分以外的共有部分”，因此应计入您商品房的公摊面积。

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